Ajuste de alquiler: ICL, IPC, UVA y Casa Propia explicados

Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551 y modificó el Código Civil y Comercial en materia de locaciones, el plazo, la moneda, el índice y cada cuánto se ajusta el alquiler se pactan libremente entre las partes. Eso le devolvió flexibilidad al contrato y, al mismo tiempo, le puso al corredor una decisión encima: cuál de los índices conviene, y cómo se aplica sin equivocarse.

Los índices que se usan

Todos son públicos y los publica un organismo oficial. La diferencia está en qué miden:

ICL — Índice para Contratos de Locación, del Banco Central. Está hecho específicamente para actualizar alquileres. No es un índice de costos de la construcción, aunque la sigla se confunda seguido.
IPC — Índice de Precios al Consumidor, del INDEC. Mide la inflación general.
UVA — Unidad de Valor Adquisitivo, del Banco Central. Se actualiza por el CER, que sigue al IPC. Se usa en créditos hipotecarios y también como índice de ajuste.
RIPTE — Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables, de la Secretaría de Seguridad Social. Sigue a los salarios formales y se publica con unos dos meses de atraso.
Casa Propia — coeficiente oficial de los créditos Casa Propia. Cada mes toma lo menor entre la suba de los salarios (al 90 %) y la de los precios, y lo publica el Estado nacional con un valor por mes. Suele dar por debajo del IPC. El ajuste multiplica los coeficientes de los meses del período.

Cuáles calcula ZAIGEST

ZAIGEST calcula el ajuste por IPC, ICL, RIPTE, UVA y Casa Propia con los datos que publica cada organismo, el mes que le toca a cada contrato, y vos lo confirmás antes de aplicarlo.

Si el dato de alguna fecha del período todavía no salió, el porcentaje aparece como estimado, con la última variación conocida, y queda a tu criterio aplicarlo o esperar. Cualquier otro índice que se haya pactado se carga a mano.

Cada cuánto se ajusta, y cuándo cae el hito

La periodicidad se pacta: trimestral, cuatrimestral, semestral o anual son las más comunes. Lo importante es que el hito de ajuste no se cuenta desde el último aumento aplicado a ojo, sino desde el arranque real del ciclo — y ese arranque se mueve cuando el contrato se renueva.

Ahí está el error más frecuente y el más caro: renovar el contrato y seguir contando los meses desde la fecha original. El contrato queda desfasado respecto del ciclo pactado, y el desfasaje no se nota hasta que alguien reclama.

El otro caso que conviene tener claro es el ajuste que caería después del vencimiento. Si el próximo hito cae en el mes en que termina el contrato o más adelante, no corresponde sugerirlo: ese aumento se pacta al renovar, no se aplica sobre un contrato que se está terminando.

Qué mirar antes de elegir el índice

No hay un índice mejor en abstracto: hay uno que se ajusta mejor a cada operación y a lo que las dos partes pueden sostener.

Con qué frecuencia se publica el índice y con cuánto retraso: si el índice del mes sale tarde, el ajuste se calcula con datos viejos.
Qué mide: no es lo mismo un índice atado a precios que uno que promedia precios con salarios.
Qué pasa si el organismo deja de publicarlo. Conviene que el contrato prevea un reemplazo, en vez de que haya que renegociar en el peor momento.
Que el inquilino entienda el mecanismo. Un ajuste que sorprende termina en mora, y la mora cuesta más que la diferencia.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el ICL y quién lo publica?

El ICL es el Índice para Contratos de Locación y lo publica el Banco Central de la República Argentina. Se usa para actualizar el precio de los alquileres. No es un índice de costos de la construcción: es un error común, incluso entre asistentes automáticos.

¿Sigue vigente la Ley de Alquileres 27.551?

No. El DNU 70/2023 la derogó y modificó el Código Civil y Comercial en materia de locaciones. Desde entonces el plazo, la moneda, el índice de ajuste y la periodicidad se pactan libremente entre las partes. Conviene no citar la Ley 27.551 como vigente.

¿Cada cuánto se puede ajustar un alquiler?

La periodicidad se pacta en el contrato. En la práctica se usan ciclos trimestrales, cuatrimestrales, semestrales y anuales. Lo que importa es contar el ciclo desde el arranque real del contrato vigente: si hubo una renovación, el reloj arranca ahí.

¿Corresponde ajustar si el aumento cae en el mes en que vence el contrato?

No conviene. Si el próximo hito cae en el mes de vencimiento o después, ese aumento forma parte de la renovación y se pacta ahí. Aplicarlo sobre un contrato que se termina genera un reclamo casi seguro.

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