Precio pedido y precio de cierre: por qué tasar con avisos infla

Casi toda tasación en Argentina se arma mirando avisos publicados. El problema es que el número del aviso no es el número que se firma: es el precio con el que el propietario salió a probar suerte. Tasar con avisos, entonces, no mide el mercado — mide las expectativas de los vendedores. Y esa diferencia la paga el corredor, que se queda meses con una propiedad que nunca iba a venderse a ese valor.

Son dos números distintos y casi nadie los separa

El precio pedido es el que figura en el aviso. El precio de cierre es el que quedó en la escritura o en el contrato firmado. Entre uno y otro hay una negociación que no aparece en ningún portal, porque el aviso se baja cuando la operación se cierra y nadie publica por cuánto se cerró.

El resultado es que la única muestra pública que existe está formada, en su totalidad, por operaciones que todavía no se hicieron. Es como estimar el valor de los autos usados leyendo lo que pide cada dueño y nunca lo que pagó cada comprador.

Quién sí tiene el dato: vos

La inmobiliaria conoce el número real de cada operación propia. Lo sabe el día que se firma. Lo que suele pasar es que ese dato no queda registrado en ningún lado: se marca la propiedad como vendida o alquilada, el precio del aviso queda ahí como estaba, y seis meses después nadie puede reconstruir por cuánto se cerró.

Registrar el precio de cierre en el momento de la operación —cuando el número está sobre la mesa— convierte cada venta y cada alquiler en un comparable real para la próxima tasación. No es trabajo extra: es un dato que ya tenías y que estabas tirando.

Un comparable cerrado vale más que diez avisos: no es una expectativa, es una operación.
Guardar también el precio que se pedía permite medir la brecha; sin ese respaldo, si el aviso se edita después, la comparación queda contra un número que ya no existió.
Con contrato de alquiler cargado el monto real ya está en el contrato: no hace falta anotarlo dos veces.

Cuándo el promedio miente, y qué hacer

Con dos o tres operaciones no se puede publicar una brecha promedio: una sola operación atípica la mueve entera. Un sistema honesto tiene que decir cuántas operaciones le faltan para poder afirmar algo, en vez de mostrar un porcentaje que parece un dato duro y es ruido.

Lo mismo con las monedas. Comparar una venta en dólares contra una en pesos exige un tipo de cambio que nadie cargó, y elegirlo por dentro es inventar el resultado. Pesos con pesos, dólares con dólares, y si no se puede comparar se dice.

Y un alquiler cuyo contrato ya se ajustó varias veces sigue siendo plata real —es lo que se paga hoy— pero su brecha contra el aviso original no mide negociación: mide inflación. Son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas.

Qué preguntarle a cualquier herramienta de tasación

Antes de apoyarte en un número que te da un sistema, tres preguntas alcanzan para saber si el número es serio:

¿De cuántos comparables salió, y son avisos o son operaciones cerradas?
¿Qué hace cuando no hay muestra suficiente en la zona? Si igual te devuelve un número, ese número es una opinión disfrazada.
¿De dónde sale el descuento de negociación que aplica? Si no lo puede mostrar, lo estimó.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el precio pedido y el precio de cierre?

El precio pedido es el que figura en el aviso publicado. El precio de cierre es el que efectivamente se firmó en la escritura o en el contrato. En Argentina el segundo suele estar por debajo del primero, porque el aviso incluye el margen de negociación que el propietario espera resignar.

¿Se puede tasar solo con avisos de portales?

Se puede, pero la tasación queda sesgada hacia arriba, porque todos los avisos son operaciones que todavía no se concretaron. Lo razonable es usarlos como referencia de oferta y darle más peso a las operaciones cerradas propias, que son las únicas que reflejan lo que alguien pagó de verdad.

¿Cuántas operaciones hacen falta para sacar un promedio confiable?

Como piso, tres operaciones de la misma moneda y el mismo tipo de operación. Con menos, un caso atípico mueve el promedio entero. Si no llegás a esa muestra, lo correcto es decir cuántas faltan en vez de publicar un número que parece firme y no lo es.

¿Por qué no conviene convertir dólares a pesos para comparar?

Porque obliga a elegir un tipo de cambio, y esa elección cambia el resultado sin que nadie la vea. Es preferible mantener cada moneda separada y decir que dos operaciones no son comparables, antes que devolver una comparación que depende de un supuesto oculto.

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