Vender un inmueble con el inquilino adentro: qué pasa con el contrato

Es una de las consultas que más aparece en el mostrador y una de las que más mitos tiene. La respuesta corta: el contrato de alquiler no se cae porque el propietario venda. El Código Civil y Comercial, en su artículo 1189, establece que —salvo pacto en contrario— la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada. El comprador pasa a ocupar el lugar del locador.

Qué cambia y qué no

Lo que cambia es quién cobra. Lo que no cambia es el contrato: el plazo sigue corriendo, el canon sigue siendo el pactado, el índice y las fechas de ajuste siguen siendo los mismos, y el inquilino conserva sus derechos y sus obligaciones tal como los firmó.

Por eso no corresponde rescindir y volver a firmar. Es el mismo contrato con otro locador, y tratarlo como uno nuevo abre discusiones sobre plazos y depósito que no tenían por qué existir.

La parte que se suele hacer mal

El cambio de titular no es un solo dato: es varios, y viven en lugares distintos. Si se actualiza uno solo, el sistema empieza a contradecirse.

El locador del contrato, que es de donde salen las liquidaciones y los documentos.
El propietario de la ficha del inmueble, que es lo que ve todo el equipo.
El acceso del propietario anterior al portal de la inmobiliaria: si no se da de baja, sigue viendo cobros que ya no le pertenecen.

Los recibos y liquidaciones ya emitidos no se tocan

Todo lo cobrado y liquidado antes de la escritura le corresponde al propietario anterior. Esos comprobantes guardan su nombre y así tienen que quedar: reescribirlos hacia atrás rompe la contabilidad de las dos partes y deja al vendedor sin respaldo de lo que efectivamente cobró.

El corte es la fecha de escritura, no la fecha en que se cargó el cambio en el sistema.

Si la propiedad se vende entre varios titulares

Cuando el inmueble queda a nombre de más de una persona, hay que dejar asentado el porcentaje de cada una y que la suma cierre en cien. De ese reparto dependen la liquidación mensual y, llegado el caso, la retención impositiva. Es el momento de definirlo: hacerlo después, con tres liquidaciones emitidas, obliga a rehacerlas.

Preguntas frecuentes

Si vendo un departamento alquilado, ¿el inquilino tiene que irse?

No. Según el artículo 1189 del Código Civil y Comercial, salvo pacto en contrario la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque el inmueble sea vendido. El comprador se subroga como locador y el contrato sigue vigente con las mismas condiciones.

¿Hay que firmar un contrato nuevo con el comprador?

No hace falta: es el mismo contrato con otro locador. Lo que corresponde es dejar registrado el cambio de titularidad con su fecha, actualizar a quién se le liquida y notificar al inquilino a quién y dónde pagar de ahí en más.

¿Quién cobra los alquileres del mes en que se escritura?

Depende de lo que se pacte en la operación de compraventa, y conviene dejarlo escrito ahí. Lo que no se discute es lo anterior: los recibos y liquidaciones ya emitidos corresponden al propietario que era titular en ese momento y no se modifican.

¿Qué pasa con el depósito en garantía?

Sigue formando parte del mismo contrato, así que la obligación de devolverlo al final acompaña a la posición de locador. Es uno de los puntos que conviene dejar expresamente resuelto en la compraventa, para que después no haya dos versiones.

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